이것은 주택 소유자에게 나쁜 소식이며,이자 지불금을받지 못한 수십억 달러의 대출을보고있는 은행 및 기관 대출 기관에 대한 나쁜 소식입니다. 물론 공급이 높으면 가격이 하락하기 때문에 압류를 구매하는 투자자에게는 좋은 소식입니다. 은행은 투자자가 제공하는 짧은 판매를 수락하고 압류 경매에서 대출에 대한 빚진 것보다 덜 취하고 있습니다 (짧은 판매에 대한 자세한 내용은 저자에 대한 자세한 내용).
그래서 왜 이런 일이 일어나고 있습니까? 이야기를 전하는 3 가지 약어는 다음과 같습니다.
ARM – 조정 가능한 요금 모기지
Heloc ‘s – 가정 주식 신용 라인
80/20 – 80/20 계약금 대출 없음
팔은 최고 범인입니다. 이러한 유형의 모기지에 익숙하지 않은 사람들, 그들이 일하는 방식은 대출이 처음 발행 될 때 (시장에서) 이자율이 매우 낮다는 것입니다. 그런 다음 정해진 기간 (1 – 10 년) 이후, 이자율은이자 지수에 따라 2%까지 상향 조정됩니다. 캡은 12-16% 범위에있을 수 있지만 캡에 도달 할 때까지 매년 2%까지 조정됩니다.
물론 가장 낮은 시작률은 조정 기간이 가장 짧습니다. 얼마나 낮습니까? 글쎄, 밀레니엄 초반에 금리가 바닥이 나왔습니다. 그리고 1% 범위에서 시작 금리가있는 팔이있었습니다! 이것은 임차인에게 명백한 보난자 였고 1성 시간 주택 구매자 및 새로운 주택을 사러 달린 다른 많은 주택 소유자. 낮은 금리는 지불금을 저렴하게 만들었 기 때문에 소득이 훨씬 낮은 사람들이 대출 자격을 갖추도록 허용했습니다 텍사스 부동산.
그러나, 새로운 주택 구매자들 에게이 명백한 행운은 종종 발생하기를 기다리는 차압 일뿐입니다. 계산의 날이 다가오고 있었고,이 주택 소유자들은 무엇을 때리는 지 전혀 몰랐을 것입니다.
다음은 일어나기 시작했으며 오늘날 계속되는 일의 예입니다. Joe & Mary Homebuyer의 수입은 약 $ 2000/월에 상당히 낮은 수입을 가지고 있다고 가정 해 봅시다. 일반적인 대출 규칙은 모기지 지불이 총 소득의 30%를 넘지 않아야한다는 것입니다. 이를 바탕으로 Joe & Mary는 약 $ 650/mo의 주택 지불을 감당할 수있었습니다.
이제 1%의 시작 금리와 12%의 상한선으로 팔을 얻을 수 있다고 가정 해 봅시다. 그들은 $ 643/mo의 지불로 20 만 달러의 대출을받을 수 있습니다. 또한 대출 기관이 세금이나 보험을 거부하지 않는다고 가정 해 봅시다. 일반적인 세금 및 보험은 약 $ 2400 또는 $ 200/월로 추정하겠습니다. (그런데, 시작 금리가 무엇이든 상관없이 다음 시나리오는 동일하게 재생됩니다).
Joe & Mary는 새 집으로 이사하여 신용 카드, 새로운 TV 및 스테레오, 일부 창 처리 등의 가구를 구입합니다. 약 6 개월 후 Mary는 임신했습니다. 세금 청구서는 9 월에 이루어지고 Joe와 Mary는 약간의 충격을 받았습니다. 그들은 세금을 위해 돈을 버리지 않았으며, 청구서를 지불하는 데 대부분의 빈약 한 저축이 필요합니다.
그런 다음 11 월경, 모기지 회사는 요금이 2% 상승하고 1 월부터 지불이 월 $ 843, 즉 200 달러 증가한다는 편지를 보냅니다. 신용 카드 부채, 새로운 아기와 월별 생활비로 인해 그들은 실제로 우위에 살고 있습니다. 다음 세금 청구서가 나올 때 -주는 카운티가 돈을 기다려야한다고 결정합니다. (실제로 일어날 일은 카운티가 부동산에 세금 유치권을 부여하고 세금 판매 경매에서 그 유치권을 매각 할 것입니다. 세금 유치권 또는 세금 증명서를 구매하는 부동산 투자자 (많은 주에서)는 결국 세금과이자를 지불하지 않으면 압류 할 권리가 있습니다.
그런 다음 그해 11 월, 그들은 이자율의 또 다른 증가를 알리는 또 다른 서한을 얻습니다. 이번에는 5% (여전히 꽤 낮음), 이는 월간 모기지 지불금이 $ 1074/mo – $ 230 증가로 인상합니다!
이제 Joe & Mary는 머리 위에 있습니다. 1 월에, 그들은 이전 지불 금액을 보냅니다. 은행은이를 받아들이지 않고 기본적으로 고려합니다. 그들은 단지 차이를 빚지고 있다고 생각합니다. 사실 은행은 전혀 지불하지 않은 것처럼 간주합니다. 몇 달 후, 그들은 차압 경고 편지를받습니다.
이 시점에서 Joe와 Mary는 집을 판매하는 것을 고려할 수 있습니다. 그들이 빠르게 감사하는 시장에 살고 있다면, 치아의 피부로 나올 수 있습니다. 대부분의 지역에서 1 년 또는 2 년 만에 대부분의 주택은 빨리 팔 수있을만큼 인식하지 못했습니다. 부동산위원회와 구매자의 할인을 받으면 PCCKET에서 나와서 판매를 거쳐야합니다.
따라서 주정부에 따라 투자자가 발전하지 않는 한 대출 기관과의 단기 판매를 협상하여 차압을 구매하지 않는 한 주 차압 법에 따라 법원 단계에서 경매에서 판매됩니다.
다음 부분에서는 부적합한 차용자에 대한 가정 주식 대출의 교활한 특성에 대해 논의 할 것입니다.
